Makrotalouden vaikutus asuntojen hintojen muodostumiseen

Abstract

Asuntojen hintojen kehityksellä on tiivis yhteys koko kansantalouden kehitykseen, laajimmillaan koko maailmantalouden kehitykseen. Tästä johtuen, on tärkeä ymmärtää asunnon hinnan muodostumiseen vaikuttavat tekijät. Makrotalouden muutokset heijastuvat laajasti koko talouden toimintaan, kuten myös kaikkiin asuntomarkkina-alueisiin. Lisäksi, makrotaloustekijöiden muutoksiin pystytään jossain määrin vaikuttamaan myös poliittisella päätöksenteolla. Tutkielman tavoitteena on tarkastella asuntojen hintojen sekä makromuuttujien välistä yhteyttä. Toteutus perustuu aikasarja-analyysiin, jossa tutkimisen kohteena ovat kerrostaloyksiöt ja -kaksiot. Asuntojen hintojen kehitystä kuvaa hedoninen hintaindeksi, joka kontrolloi asuntojen laadullista muutosta. Tarkasteltavana alueena on erityisesti Helsingin asuntojen hinnat, joita verrataan muun Suomen asuntomarkkinoiden keskimääräiseen kehitykseen. Makrotalouden kehitystä mitataan seuraavilla muuttujilla: inflaatio, korko, rahan määrä, asuntolainakanta, osakemarkkinat sekä bruttokansantuote. Tarkasteluperiodina on neljännesvuosiaineisto ajalta 1988:Q1-2016Q:2. Asuntojen hintojen ja makromuuttujien välistä yhteyttä tarkastellaan ensin korrelaatioanalyysillä, sitten usean muuttujan regressioanalyysillä ja lopuksi Grangerin kausaalisuustesteillä. Tutkielman tulosten mukaan makromuuttujien muutokset heijastuvat ensin Helsingin yksiöiden kehitykseen, josta se leviää muihin asuntotyyppeihin ja muun Suomen asuntomarkkinoihin. Kaksioiden hintakehitys osoittautui kauttaaltaan tasaisemmaksi kuin yksiöiden. Korrelaatioanalyysin perusteella asuntolainakanta sekä bruttokansantuote myötäilevät eniten asuntomarkkinoiden kehitystä. Regressioanalyysin mukaan välittömiä hintamuutoksia aikaansaa inflaatio, korko, asuntolainakanta ja bruttokansantuote. Toisaalta aikasarjan jaksotus osoitti, että muuttujien väliset regressiot ovat regiimiriippuvaisia, eli muuttujien merkitsevyydet vaihtelevat talouden syklien mukaan. Erityisesti osakemarkkinoiden vaikutus on korostunut finanssikriisin jälkeen. Grangerin kausaalisuustestit tukivat erityisesti korkojen, osakemarkkinoiden ja inflaation merkitsevyyttä. Asuntojen hintojen muutokset välittyi odotettuun tapaan selkeästi makromuuttujien kehitykseen.