Makrotalouden muuttujat alueellisen asuntomarkkinadynamiikan selittäjinä

Abstract

Suomen asuntomarkkinat ovat jakautuneet maantieteellisesti laajalle alueelle ja polarisaatio on kasvanut viimeisen vuosikymmenen aikana. Tämän takia on mielenkiintoista nähdä, miten makrotaloudellisten tekijöiden muutoksilla voidaan ennakoida asuntojen hintakehitystä alueittain. Tarkemmin määriteltynä tarkoituksena oli selvittää vaihtelevatko parhaat ennustetekijät alueellisesti ja talouden suhdanteiden mukaan sekä vallitseeko makrotaloudellisten muuttujien ja asuntomarkkinoiden välillä dynaaminen kaksisuuntainen vuorovaikutussuhde. Työn aineisto koostui Helsingin, Vantaan, Espoon, Turun, Tampereen, Jyväskylän, Rovaniemen, Kajaanin ja Lappeenrannan kerrostalokaksioiden neljännesvuosittaisista hedonisista hintaindekseistä aikajaksolta 2000:Q1- 2019:Q3. Makrotaloudellisiksi muuttujiksi valittiin 12 kuukauden euribor, bruttokansantuote, lainanantoaste, kuluttajahintaindeksi, rahan määrä (m3) ja osakemarkkinat. Empiiriset menetelmät perustuivat ekonometriseen aikasarja-analyysiin, jossa tutkimuskehikko jaettiin staattisiin ja dynaamisiin menetelmiin. Usean muuttujan regressioanalyysilla ja korrelaatioanalyysilla tarkasteltiin makrotalouden välittömiä vaikutuksia asuntomarkkinoiden hintakehitykseen. Dynaamisiksi menetelmiksi valittiin Grangerin kausaliteettitesti, VAR-malli (engl. Vector autoregressive model) ja DMA-malli (engl. Dynamic model averaging). Näillä menetelmillä tutkittiin muuttujien välisiä vuorovaikutussuhteita sekä mitkä tekijät ennakoivat parhaiten asuntomarkkinoiden hintakehitystä. Tulosten mukaan makromuuttujien ennustekyky vaihtelee paljon alueittain sekä talouden suhdanteiden mukaan. Suomen suurimmilla asuntomarkkinoilla (Pääkaupunkiseutu, Turku ja Tampere) lainanantoaste ja osakemarkkinat ennakoivat parhaiten asun-tomarkkinoiden hintakehitystä finanssikriisin jälkeisellä periodilla. Finanssikriisiä edeltävällä aikajaksolla parhaat ennustemuuttujat vaihtelivat enemmän. Tutkimuksen tulokset osoittivat useita kaksisuuntaisia vuorovaikutussuhteita kasvukeskusten ja makrotaloudellisten muuttujien välillä. Grangerin kausaliteettitestit ja VAR-mallit todistivat myös Helsingin asuntomarkkinoiden vaikuttavan vahvasti muiden kasvukeskusten asuntojen hintakehitykseen pienempien paikkakuntien jäädessä vaikutuksen ulkopuolelle. Tutkimuksen tulokset tukevat näkemystä Suomen asuntomarkkinoiden heterogeenisyydestä ja polarisaation vahvistumisesta.