Kiinteistön arvostaminen vuokratulon perusteella

Abstract

Tiivistelmä

Tässä pro gradu- tutkielmassa arvioidaan kiinteistön arvostamista keskittymällä ainoastaan kiinteistön vuokratuloon. Vuokratulo on kiinteistön suurin tulolähde ja siksi sitä usein verrataan kiinteistön huoltokustannuksiin arvioidessa kiinteistön kokonaistuottavuutta, eli nettotuloastetta. Tutkimuksessa kuvaillaan alkuun kiinteistöjen asemaa kansantaloudessa ja minkälaisia kiinteistöt ovat sijoitusinstrumenttina. Vuokraukselle olennaiset termit ja käytänteet, kuten indeksikorotus, markkinavuokra ja ankkurointivaikutus selitetään arviointia varten. Alussa myös tiivistetään erinäiset arvostusmenetelmät, joita markkinoilla käytetään. Tutkielma tuo esille viisi tutkimusta, joiden aiheet liittyvät esitettyyn tutkimuskysymykseen. Kirjallisuudessa tarkastellaan vuokrahallinnon toimenpiteitä, vuokranantajan motivaatioita vuokrata kohdettansa, vuokralaissuhteiden merkitystä kiinteistön arvostuksessa, sekä kiinteistöjen arvostuksen menetelmiä, joita voidaan soveltaa vuokratuloa arvioitaessa. Tutkielmassa käytettävä aineisto on Colliers Finland Oy:n tarjoamaa rent roll- dataa neljästä kiinteistösalkusta. Aineistoon on kerätty kaikki olennainen tieto, jota voidaan arvioida kiinteistöstä ja siihen sovituista sopimuksista. Aineisto koostuu 19 kuukauden aikaväliltä ja noin 57 kiinteistön otannasta. Aineistoa arvioidaan paneeliaineiston regressiolla käyttäen kiinteiden vaikutusten regressiota. Aikajaksossa muuttumattomia tekijöitä arvioidaan myös satunnaisten vaikutusten regressiolla sekä yhdistetyllä PNS-regressiolla. Lopulta aineistosta yritetään löytää ankkurointivaikutuksen merkkejä käyttämällä aineistoa sopimustasolla. Tutkimuksen tulokset selventävät kiinteistön ominaisuuksien vaikutuksia vuokran määrään sekä vuokranantajan tuottamaa lisää kiinteistön arvoon. Tulosten mukaisesti kiinteistön neliövuokran tasoa voi arvioida kiinteistön ominaisuuksilla. Kiinteistön omistajan vaikutus vuokratuloon ja siten kiinteistön arvoon on myös huomattavan suuri. Lopulta arvioidaan mahdollisia aiheita jatkotutkimukselle.