Tieto asunto-osakeyhtiöistä ja sen merkitys asuntosijoittamisessa

Abstract

Asuntosijoittaminen on Suomessa suosittu ja trendimäisesti kasvava sijoittamisen muoto. Asunto-osakeyhtiö on Suomessa pääasiallinen kerrostaloasuntojen hallintamuoto, vaikka se on hallintamuotona suhteellisen harvinainen muualla maailmassa. Asunto-osakeyhtiöistä on näin ollen tehty hyvin vähän tieteellistä tutkimusta, eikä sitä ole aikaisemmin yhdistetty tutkimuskohteena asuntosijoittamisen kontekstiin. Tutkimuksen tavoitteena on muodostaa käsitys siitä, kuinka suuri merkitys asunto-osakeyhtiön ominaisuuksilla on asuntosijoittajien sijoituspäätöksiin ja minkälaisia asioita sijoittajat kokevat ongelmiksi asunto-osakeyhtiöiden taloudenpidon ja hallinnon kannalta. Teoreettinen viitekehyksen alussa käsitellään asuntosijoittamista yleisellä tasolla, josta siirrytään tarkastelemaan asuntomarkkinoiden tehokkuuden teoriaa, joka on yksi keskeinen osa-alue asunto-osakeyhtiöiden ja asuntosijoittajan välisessä vuorovaikutuksessa. Tästä siirrytään esittelemään asuntosijoittamisen erityispiirteitä Suomessa. Teoreettisen viitekehyksen loppuosiossa esitellään asunto-osakeyhtiöiden perusperiaatteita asuntosijoittajille keskeisten asioiden näkökulmasta. Tutkimuksen empiirinen osuus toteutettiin laadullisena tutkimuksena ja aineisto kerättiin haastattelemalla yhdeksää erilaista asuntosijoittajaa. Haastattelut toteutettiin puolistrukturoiduin teemahaastatteluin ja aineisto käsiteltiin sisällönanalyysimenetelmin. Asunto-osakeyhtiöiden merkitys asuntosijoittajille on tärkeä ja taloyhtiöiden tarkastelemiseen käytettiin aikaa vaihtelevasti. Sijoittajat analysoivat pääsääntöisesti taloyhtiön talous- ja remontointitietoja ennen sijoituspäätöstä. Tärkeimmiksi asiakirjoiksi nousivat muun muassa tilinpäätös, toimintakertomus, yhtiöjärjestys sekä kunnossapitotarvesuunnitelmat. Osalla sijoittajista oli tarkkoja kriteerejä taloyhtiöistä, joihin he eivät sijoittaisi, kun taas osa sijoittajista näki ongelmat vain asunnon hintaan vaikuttavina esteinä, mutta eivät kynnyskysymyksinä. Taloyhtiön hallintoon osallistuminen esimerkiksi hakeutumalla hallitukseen nähtiin positiivisena asiana, mutta asiaa täytyi tarkastella tilannekohtaisesti. Suurimmat ongelmat ja kehityskohteet taloyhtiöissä nähtiin pitkän tähtäimen suunnitelmallisuuden parantamisessa sekä tiedottamisen laadussa, vaikkakin ongelmia ei pidetty yleisesti ottaen kovin suurina sijoittamista hankaloittavina esteinä.